叶国靖

　　有意改善型第二套置业的客户，应当尽量选择毛坯房，避免精装修房，以免被计入的装修成本而抬高合同价

　　1月26、27日，新国八条和房产税拉开了2011年房地产行业宏观调控的帷幕。由于该两项政策在购买限制、持有成本和交易税费方面都进行了大范围调整，非上海户籍的程小姐将先前在中介汉宇地产挂牌的一套二手房源匆匆撤牌，理由是不能买房就不卖房了。

　　21世纪不动产发布最新统计数据：2011年2月1日至8日，上海全市新建商品房累计成交70套，同比去年春节假日下降了96.2%，成交均价为2.13万元/㎡。节后市场买卖成交寥寥无几。同时，目前市场上涨的租金价(1356.70,-5.80,-0.43%)格渐渐被租客接受，租赁市场成交有活跃迹象出现，少数分店上门客中租售之间比例为7：3。

　　该公司分析师邱丹告诉第一财经日报《财商》记者，受累新国八条政策和上海房产税开征，之前受到开发商与实力买家热烈追捧的140㎡以上大户型成交套数仅占总成交量的20%。在买卖低迷的情况下，租赁市场成交活跃起来，目前有部分房东上门催促加快出租所挂房源，预计未来一些板块内售转租情况因市场对政策效应的观望或将逐步扩大，租赁旺季提前出现的可能性大增。

　　据汉宇地产卢湾区肇家浜路分店的营业主任袁豪笙反馈：目前在该分店，除了每天两三组上门租赁客户维持新政前的状态，基本没有深入买房意向的客户。而从供应上说也没有大的变化，虽然有一两例卖方撤单现象，但也有一两例上调挂牌价格的。新政出台首日出现的大量撤单现象仅仅持续了一两天就结束了，市场预期的业主方由于有效买家减少而下调挂牌价格现象目前也还没出现。

　　对于改善型和刚需型的人们而言，购房的成本越来越高了。

　　央行自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是去年以来的第3次加息。21世纪不动产上海分析师罗寅申给记者算了一笔账：一次加息对房贷增加的月供并不太多，但多次加息造成的叠加效应已经逐步体现。以一笔100万元总额、30年年限、采用等额本息还款方式的贷款为例，三次加息后，基准利率下月供较三次加息前增加了400余元，总利息增加了约15万元。

　　改善型：如何做到免税或减税？

　　新国八条和房产税“围城”，改善型置业者遭受的打击较大。不过，上海版本的房产税也提出“人均60平方米内免征”，所以，即便按照“认房认贷认调查”的二套房认定标准，名下有不超过一套住宅的上海本市户籍家庭，要想在中心城区购置一套改善型住宅，且获得减税，并非不可能。

　　以上海本市户籍三口之家为标准计算，家庭住房总面积在180平方米内都是免房产税的。即使超过180平方米，也只是超出部分面积征税，同时加上“低于上年度新建商品住房平均销售价2倍，税率0.4%”的减征条件。也就是说，只要新购住房的单价低于4.2万元/平方米，超出180平方米的面积才征税，而且计税金额是合同价的七折，房产税的总额不会很高。

　　假设本市户籍业主老K先生，一家三口名下有一套两室一厅的老公房，面积为60平方米。那么如果老K先生打算购置一套位于长宁区中山公园板块中高端住宅改善，若选择龙之梦广场旁的“圣约翰名邸”150平方米三房两厅，那么家庭总住房面积将变为210平方米，征税面积为30平方米，按照目前圣约翰名邸3.9万元/平方米的行情价，还是可以享受0.4%的减征房产税率，合同金额打七折，那么老K先生家庭的年房产税负仅为3276元，类似于物业费。

　　而如果老K先生家庭选择圣约翰名邸的100平方米两房两厅户型，那家庭住宅总面积就低于180平方米，可免征房产税。当然，改善型置业者在选择地段、配套、户型上也要考虑到首付能力，目前首付是至少六成。

　　克而瑞研究中心总经理陈啸天认为：房产税对于购房者的影响压力最大的还不是现在，因为此次推出的房产税细则目前来看还只是试点，未来或将进行差别化税率征收，改变开征对象，覆盖面积也将会更大。

　　鉴于以上的计算，汉宇地产市场研究部建议：有意改善型第二套置业的客户，应当尽量选择毛坯房，避免精装修房，以免被计入的装修成本而抬高合同价。

　　刚需型：买房还是租？

　　对于刚需们而言，选择再次摆在了面前：买房还是租房？

　　结合新国八条和房产税接连推出的市场反应来看，较为一致的认识是：新国八条对市场冲击最大的莫过于从严的限购令政策，三套房一律停止购买对抑制市场需求起到了积极的作用。

　　而二套房首付成数提高至六成，会使部分资金不足的买家出现退房或观望现象，从而导致交易量下降，不过影响程度有限。主要原因是：目前市场以改善型购房为主，这部分客户大多数选择了一次性付款的方式，相对来说政策波及面有限。

　　关于具体操作层面，汉宇地产认为：政策观望期下不排除部分业主可能让价，淘得较高性价比房源机会更多，故买家采取阶段观望，也不失为合理的策略。

　　另一些观点则认为，从目前营业税征收标准从严、房产税出台趋势判断，不排除政府出于抑制需求、控制房价等目的进一步提高购房成本，故如有购房能力，依然尽早入市为宜。